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香港房价走到今天这一步,李嘉诚要承担多大的责任?

2019-11-11 17:42:02

来源:蛟龙网

以李嘉诚、李兆基等四大家族为代表的地产商,又一次被推上了风口浪尖。50万有房中产走上街头,抗议香港房价下跌,要求港府救市,让董建华下台。高房价、高房租已经成为香港最大的隐形税收。一个很尴尬的数字,香港

2019-09-18 15:21:58

香港的房价令人绝望。

前香港财政司司长梁锦松(Antony Leung)形容香港青年的生活状况为“上楼无望,难以到达上层阶级,无法到达顶层”。

不知不觉间,房屋问题绑架了香港所有阶层。

无产阶级、无产阶级、开发商、香港政府...所有利益集团都进退两难。

最近,人民、人民、报纸、新华社和中央政法委员会的“长安之剑”都同时说话:香港不能再等待解决房屋问题。

以李嘉诚、李兆基等四大家族为代表的房地产开发商再次被推到风口浪尖。

超人李应该为高房价负责吗?

多年来,香港政府在解决房屋问题上,基本上扮演了一个可悲的角色。

展望22年的施政报告,房屋和土地供应一直是香港政府的首要任务。

从董建华的“八万五”计划,到梁振英加快兴建公营房屋的建议,再到林郑月娥的“明日大屿山”计划,都因种种原因而搁浅,错过了很多历史机遇,最终导致民生不景气。

1995年底,董建华上任后,提出了“85,000计划”:每年兴建85,000个住宅单位,香港70%的家庭在10年内有自己的居所,轮候租住公屋的平均时间会缩短至3年。

此时,香港已高度依赖房地产。从1984年《中英联合声明》到1997年,房地产市场在过去13年平均增长了11倍。然而,金融风暴的到来突然改变了总的趋势。

由于房价大幅下跌,钟镇涛、张卫健和吴君如等明星一夜之间都变得一贫如洗。张卫健不得不去大陆拍电影,花了六七年才还清债务。

董建华的“八万五计划”目前被广泛谴责为导致楼价大幅下跌的“罪魁祸首”。50万中产阶级业主走上街头抗议香港房价下跌,要求政府拯救这座城市,让董建华下台。

2000年6月,董建华首次承认“85,000”住房建设目标“不复存在”。

政府的努力失败了,香港错过了这个机会。

去年,香港行政长官林郑月娥提出“明日大屿山”的构想。该岛可从大屿山周围的海域填海,建造多达40万个新住宅单位,容纳110万人,占香港总人口的八分之一以上。

她亦建议在新界发展三百四十公顷棕色土地,以提供六万个香港市民急需的中小型住宅单位,其中六个已成为安居之所。

刘德华明天为大屿山录制了一部短片《让下一代看看》。他问:“你认为香港还有希望吗?”

结果,大家都看到刘德华等人被骂得很惨。

今天,香港有1108平方公里的土地,其中只有24%已经开发。仍有大片土地闲置。

很多人批评香港政府太挑剔。为什么它不能提供很多土地?

这件事不简单。香港政府苦苦挣扎的原因,不单止是内部土地融资的压力,还有无产阶级的“民意”和环保人士的抗议。

首先,香港的财政收入结构是政府在房屋问题上的限制所带来的痛苦。

由于香港是自由贸易港和避税天堂,企业所得税和个人所得税都很低,2006年取消了遗产税,因此对土地的财政依赖更高。

包括土地转让、财产、印花税等。,政府收入的大约一半来自房地产业。高房价和高租金已成为香港最大的隐性税收。

如果我们不想把土地变成问题,以高价出售,香港政府很难少干预金融、贸易和物流行业,少征税,成为世界上最大的自由港。

土地金融和税收金融之间的这种平衡对于任何人来说都难以微妙地把握。

第二,土地的长期短缺,也与香港生态环保理念的发展有关。

根据《1976年郊野公园条例》和《1996年海岸公园及海岸保护区规例》,占总土地面积近37%的郊野公园及特别地区受到保护,不能发展。

在开发的24%土地中,住宅用地仅占7%。

填海工程一度成为香港政府新土地的重要来源。然而,自2005年以来,由于大量环保主义者的抗议,政府的土地开垦几乎停止了。

第三,只要香港年青人手中有钱,他们便会倾向于购买小型房屋,补上首付,然后等待楼价上升,以换取较大的房屋。由于高额抵押贷款,他们当然不希望房价下跌。

有多少人?令人尴尬的数字是,香港的住房拥有率只有48.5%,不到一半,但它也是一个庞大的群体。

在出租人口中,近30%住在政府提供的公共租赁住房中,而只有17%的家庭住在私人租赁市场中。

香港的新房供应不足。二手房交易比例超过70%,最高可达90%。也就是说,几乎所有人都参与了有房和无房群体之间的利益博弈。

在香港,这是阻碍建设性改变现状的主要障碍之一。

200多万房主不想看到房价下跌,尤其是那些以相对较高的价格进入市场的人。当然,如果一些房主有成年子女,并且是潜在的购房者,他们可能会理解低房价并不完全是坏事。

一半对一半,形成对抗局面,很容易导致公众舆论的高涨和政策的改变。

当房价演变成社会问题时,以李嘉诚和李兆基为代表的大开发商应该承担多大的责任?

有三个主要问题需要澄清。

首先,随着香港整体的快速发展,房地产业逐渐发展成为一个“怪物”。在最新的福布斯富豪榜上,香港富人都是房地产开发商,前50名占一半。

李嘉诚以塑料花起家,李文达以李锦记蚝油发家,新鸿基地产的郭氏家族以杂货批发业务起家,但后来他们都选择了房地产。

从根本上说,自第二次世界大战以来,香港作为对外交流的窗口,一直是中国与世界的“超级接触”,并已转变为制造业、物流和金融中心。人口和经济快速增长,对工厂和房屋的需求激增,房地产价值“不断上升”。

房地产大亨李嘉诚、李兆基、郑裕彤和已故的郭得胜都抓住了这个千载难逢的黄金机会。在香港房地产市场的几个主要周期中,低吸纳、高销售、并购都有所增加。房地产逐渐成为香港最赚钱的行业。

在香港回归中国前夕,大约一半的私人住宅市场来自四大房地产开发商。

到目前为止,新鸿基、昌仕集团、新世界发展和恒基地产仍稳稳地位居排行榜前四名,成为香港房地产行业的四大家族。他们的总资产和总收入合计占市场份额的1/2以上。香港十大住宅企业垄断了80%的市场,小型住宅企业别无选择。

因此,房价的下跌将极大地影响他们的既得利益,并直接降低资产的估值。从这个角度来看,房地产开发商作为既得利益者,非常不愿意看到价格下跌。

其次,香港的房地产开发商并不像内地房地产企业那样追求规模和“高营业额”。他们的高额利润很大一部分来自房地产租金,拥有强劲的现金流和丰富的土地储备。因此,他们喜欢推迟开发,甚至囤积土地来掩盖他们的财产。他们对房地产市场有极强的控制力。

李嘉诚2017年出售的中央中心售价约为350亿元,年租金为40亿元。内地房地产开发商,一年开发房地产的利润率,仍然达不到这个数字。

李兆基的香港国际金融公司据说年租金高达100亿元。郭氏家族的世贸广场国际商会每年租金超过50亿英镑。此外,许多房地产财团收购了公用事业,带来了稳定的回报。他们真的不急于出售他们的建筑。

香港连续25年被评为世界上最自由的经济体系。另一方面,政府对经济和房地产市场的控制和监督相对薄弱。

因此,香港开发商不喜欢用规模来赚钱,而是更喜欢用时差来赚钱。在内地,香港开发商在建房方面也是出了名的“慢”。

他们总是在市场不景气时占领盖楼的土地,直到房地产恢复,他们才开始出售房屋,赚取巨额利润。这种“低吸收、高投入、延迟发展”的经营模式经常被指责囤积土地。

「香港的发展商越来越保守。如果他们不开发,他们就可以出租。”

只要房价居高不下,租金也会居高不下,这是房地产开发商的根本利益所在。

第三,在香港,地产发展商不单止从事地产发展,他们更有民生命脉和强大的政治影响力。这也是人们对他们寄予厚望,容易生气和失望的原因。

包括李嘉诚在内的四大家族,除了房地产,还影响到整个香港的金融、电力、码头、电信。

一名香港小学生写的作文《李家的城市》在网上广为流传。从7-11的屈臣氏、白家到惠康,李氏的房产在香港的街道上随处可见。这篇作文“悲叹”说:香港所有的商店,不管是什么类型,都是程戈的祝福(礼物)。

套用蜘蛛侠的话说,能力越强,责任就越大。

潘慧贤曾担任新鸿基创始人郭得胜的私人助理8年,他写了一本名为《房地产霸权》的书,这本书在香港很受欢迎,并引起了强烈的社会反响。

这本书描述了房地产开发商的影响:当市场停滞时,房地产开发商将不断向特区政府施压,要求减少土地供应。一旦成功,价格上涨的周期将再次开始并持续下去——至少这是房地产开发商的希望。

《房地产霸权》还讲述了一个超级富豪的政治影响力凌驾于政府之上的故事。

为了挽救市场,香港政府停止卖地一年来支撑市场。董建华计划在1999年恢复卖地,以解决不断膨胀的财政赤字,但地产大亨希望再暂停卖地两年。

据说这些富商向北京投诉,董建华不得不向中央政府求助。前总理朱镕基亲自出面干预,在汕头先后会见了李嘉诚、郭炳湘、李兆基和郑裕彤等十位港商,要求了解董建华的困境,考虑香港整体利益,支持恢复卖地。

回到香港后,李嘉诚带头改变了以前的反对意见。没有出席会议的香港地产建设商会主席何鸿燊也抱怨说,他破坏了业界的共识。

这些香港大亨中的许多人在低端制造业中发了财。他们从事房地产业后,既没有提升制造业,也没有发展科技产业,也不能利用自己的政治、经济和社会资源。相反,他们看到房价飙升,成为最大受益者。

答案可能不难猜测,谁从香港建筑的“天价”中获益。

2018年3月16日,90岁的李嘉诚宣布退休。记者问他的年轻人,“你想买房子吗?”

李嘉诚回答说:“我们不能太重视买房。如果一个女孩说她没有房子是不会结婚的,那么如果是我,我会说,你年轻的时候为什么不另找一个呢?很年轻就买房子是不可能的。”

鲭鱼年的“邻居老人”似乎没有太深的感觉,年轻人不能再等了。

虽然香港政治组织民建联近日举行记者会,要求特区政府利用《收回土地条例》积极收回土地兴建公营房屋。

香港主流媒体称该条例是解决土地问题的“一把双刃剑”。然而,要把这些大量闲置和弃置的土地变成香港人的安全地方,还为时过早。

目前,越来越多的年轻人不再愿意被困在狮子山下,选择成为“北香港青年”。最受欢迎的选择是“海湾漂流”和“深水漂流”。

香港青年协会青年研究中心进行的一项调查显示,半数香港青年愿意在海湾地区创业。

年初,《粤港澳大海湾地区发展规划纲要》宣布,将超越以往的产业合作水平,打造“宜居、宜居、宜居”的高品质生活圈。

当时,林郑月娥说会有措施缩小香港与内地的差距。广东、香港、澳门和台湾地区居民证正在实施中,已有10万香港居民提出申请。

香港是中国的香港,也是大湾区的香港。要解决香港的楼价问题,不能从一个地方看另一个地方。答案可能在香港以外。

事实上,中央政府已经给出了答案:随着粤港澳大湾地区壁垒的打破和人口、资源等因素的充分流动,香港不仅有狮子山下崎岖的“海角地平线”,而且还有世界一流的大湾地区的广阔。

香港不仅要努力解决土地供应问题,还要看到大势所趋,前途无量。

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