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多城新房成交下降“金九”遇冷“银十”也将落空?

2019-10-21 21:36:11

来源:蛟龙网

上海易居房地产研究院研究员沈昕表示,35城新建住宅成交面积相比8月上半月和去年同期都下降,今年“金九银十”开局阶段楼市遇冷。而且与8月上半月和去年同期相比,成交下降的城市多于成交增长的城市,这说明大部

《金九》会在《银十》中失败吗?

“金九”已经超过一半,许多城市的新房和二手房的总成交量很弱。行业专家预测今年不会有“九金十银”。

“金九银十”是开发商的传统营销节点。它可以通过增加促销数量来实现快速销售。然而,在过去的两年里,“金九银十”的质量明显不足。尤其是今年,“金九”已经达到一半以上。各种数据显示,许多城市的新房和二手房的总成交量很低。行业专家表示,预计2019年不会出现“金九银十”,而北京楼市的“金九银十”将是近年来最差的。

(1)许多城市的新房交易下降

根据上海易居房地产研究所监测的35个典型城市房地产市场数据,2019年9月上半年,新建商品住宅交易面积同比下降7%,同比下降7%。

在城市方面,2019年9月上半年,上海一居房地产研究院监测的四个一线城市新建商品住宅周转面积较8月上旬下降7%,同比下降14%;16个二线城市新建商品住宅周转面积同比下降8%,同比下降2%。15个三线、四线城市新建商品住宅的周转面积比8月上旬下降了3%,比去年同期下降了16%。分析显示,2018年三线、四线城市交易最热,购买力严重透支。它们也是今年降温速度最快的城市,是三类城市中同比降幅最大的。

上海一居房地产研究所研究员沈心表示,35个城市新建住宅的周转面积较8月上半月和去年同期有所下降,今年“金九银十”初房地产市场冷。此外,与8月上半月和去年同期相比,交易量下降的城市数量多于交易量增加的城市数量,这表明大多数城市没有出现预期的“九金十银”现象。

根据诸葛监测的10个重点城市的房地产市场数据,2019年第37周(2019年9月9日至9月15日)新建商品房交易数量为18786笔,较上周增长0.1%。“金九”已经超过一半,新住宅市场的营业额没有显著增加。

至于北京的房地产市场,据中原地产统计,截至9月17日,北京9月份新增商品房1640套,二手房5831套,低于去年同期。尤其是在漫长的中秋节假期,住房需求没有得到明显刺激。北京已经签署了101套新的商品房,而2018年同期为309套。上海、广州、深圳等小型中秋节假期新增商品房交易数据也大幅减少。

业内人士认为,网上签约数据滞后的原因并不代表目前市场的真实签约状况,但总的来说,全国一线和二线城市的楼市将告别金九已成定局。

晋升不能掩盖弱点

对于金九的冷启动,中原地产首席分析师张大伟表示,许多城市的房地产市场逐渐开始呈现出飙升的下行趋势。2019年上半年,一些地区出现了一个小春天,但随后房地产市场逐渐回落。热门城市开始下降,购买力几乎无法支撑市场继续飙升。

我们可以从2019年8月的数据中看到线索。9月17日,国家统计局公布了2019年8月70个大中城市商品房销售价格的变化。8月份,共有55个城市新建商品房价格环比上涨,比7月份的60个城市下降了5个。至于二手房,8月份销售价格上升至43个城市,比7月份下降了5个。值得注意的是,20个城市的二手房价格连续3个月下跌,这也说明楼市已经出现下跌趋势。其中,四个一线城市的二手房价格在8月份同比下降了0.2%,这是自去年6月以来的首次下降。

另一项数据显示,自今年4月以来,中国房地产开发投资增速已连续5个月下降。国家统计局的统计数据显示,2019年1月至8月,全国房地产开发投资84589亿元,同比增长10.5%,比1月至7月下降0.1个百分点。其中,住宅投资6218亿元,增长14.9%,增速下降0.2个百分点。

事实上,尽管人们早已认识到金、银、银不再是优质商品,但许多住宅企业仍选择增加促销数量,并提供不同程度的折扣,以刺激住房需求,推动销售增长。这有效吗?

安居克房地产研究所首席分析师张博表示,降价促销的效果在不同的项目中是不同的。一方面,它与价格下降的程度有关。目前,北京很难有大幅度降价的新住宅项目。另一方面,与该地区项目同质化相关,北京非竞争性住房聚集区的房价很难降低,但总体而言,降价将对交易起到积极的推动作用。

然而,诸葛房产搜索数据研究中心的分析师郭世英认为,较低的价格或折扣主要是针对转角建筑或光线较差的房屋,这不会推动整体交易。

体积很难显著增加

在张大伟看来,“金九”冷,另一个原因是房地产市场监管继续影响房地产市场。

中原地产统计数据显示,2019年1月至8月,全国共出台367项房地产调控政策,比2018年1月至8月的315项增长17%,创下房地产调控新纪录。

特别是7月30日,中央政治局召开会议,强调坚持住房用于生活而非投机的立场,实行房地产长期管理机制,不以房地产作为刺激经济的短期手段。中央政府已经为房地产市场的调控确定了方向,这反映了控制房价上涨和确保房地产稳定健康发展的决心。今年放松政策限制的可能性非常小。

同时,央行会议要求保持个人住房贷款的合理适度增长,禁止非法使用消费贷款购买。据媒体报道,监管部门正在密切检查信用卡资金流入房地产市场的情况,包括国内房地产商、房地产相关契税等。检查范围涵盖与信用卡和房地产相关的若干业务类别,包括住宅和商业房地产开发、房地产代理和经纪人、房地产建筑和安装项目、房地产管理、租赁和其他度假房地产。与此同时,许多银行信用卡中心降低了房地产商的交易限额,并将信用卡交易限制在住宅和房地产代理商。在业内人士看来,这限制了居民增加杠杆的空间。

此外,杭州、苏州和南京等二线城市的抵押贷款利率已经收紧。一些银行已经将第一次和第二次抵押贷款的利率提高了5%。加息后,许多城市的第一次抵押贷款利率上升了20%。

郭世英认为,在过去的两三年里,房地产市场的监管一直在不断加强。到今年为止,国家和其他地区的监管政策一直处于严格的状态,没有放松的迹象。在这种背景下,开发商降价促销,对房地产市场的刺激作用有限。今年的高压监管环境和购房者强烈的观望情绪,在多种因素的影响下,今年的“金九银十”预期可能会落空。

沈心表示,第四季度,由于资金短缺,一些房地产公司将加大促销力度,导致折扣和促销增加。然而,随着中央政府的明确表态,居民对房地产的预期发生了变化,成交量难以大幅增加。今年很难看到过去“金九银十”房地产市场的盛况。

本期由《新京报》记者段文平撰写

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